Abogados de Arrendamiento.

Previo a firmar un Contrato de alquiler donde se establecerán los derechos y obligaciones de las partes es aconsejable que cuenten con la asesoría de Abogados de Arrendamiento especialistas en contratos y conocedores de la ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos para orientar a las partes y lograr un contrato balanceado.

Un contrato de Arrendamiento involucra los derechos y obligaciones del inquilino y del propietario concernientes a una propiedad entendida como una casa de habitación, apartamento, local comercial o cesión del negocio, oficinas, bodegas, y también involucra la extinción  del contrato  de forma voluntaria o mediante desahucio por necesidad o por falta de pago.

Alquilar es ceder el uso y disfrute de la propiedad  para que otro la utilice con ciertas condiciones y precio establecido en el contrato de arrendamiento firmado.

Al ser el arrendamiento un acto de administración y no de propiedad, es que se transmite en el contrato de alquiler el uso y  disfrute de la propiedad pero la propiedad sigue siendo del propietario u otro titular con derecho a ceder el uso y disfrute.

El Contrato de alquiler tiene su naturaleza en el área civil en relación al derecho de propiedad y la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos es la que rige las relaciones jurídicas del inquilino y el arrendante. En asuntos contenciosos un contrato de arrendamiento según su objeto se puede observar desde la óptica Civil, Comercial y Administrativa según sea el caso.

Es por esto que los Abogados de Arrendamiento deben tener el conocimiento para asesorar y redactar un contrato de alquiler que se ajuste a la situación de las partes.

Partes involucradas.

El contrato de alquiler destinado a vivienda o local comercial es un contrato privado que se celebra entre dos partes; el arrendador o arrendante y el arrendatario o inquilino.

El arrendador quien es el dueño de la propiedad cede el uso y disfrute del bien y puede ser el propietario, el usufructuario o quien tenga un derecho de goce sobre el bien como el derecho de uso o habitación, cualquiera de ellos puede intervenir en el contrato de forma personal o bien por medio de un representante.

El arrendatario o inquilino, es quien toma en alquiler  arrendamiento el bien, es quien usa y disfruta del bien e igual que el arrendador puede firmar el contrato de alquiler por medio de un representante.

Requisitos del Contrato de Alquiler Arrendamiento Urbano.

En la redacción de los contratos de alquiler de vivienda o local comercial, también conocidos como contratos de arrendamiento urbano, se exigen tres requisitos esenciales para la aplicación del régimen jurídico.

• La existencia de un contrato de arrendamiento. Nuestra legislación admite el contrato verbal, sin embargo no es lo más aconsejable ya que deja paso a la interpretación y esto puede generar inseguridad. Lo aconsejable es la firma de un contrato donde se establecen los derechos y obligaciones de las partes, el precio y se identifica la propiedad que se dará en alquiler.

• El contrato debe tener por objeto una finca  propiedad urbana.

• La finca propiedad urbana debe estar destinada a vivienda o giro comercial.

En el Registro Nacional de Costa Rica los bienes inmuebles están identificados como “finca”, término que se equipara en la legislación de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos como “propiedad o bien”. Las fincas se identifican por su número de matrícula, derechos, naturaleza, situación, linderos y plano catastrado.

Objeto del Contrato de Alquiler.

El objeto del contrato de alquiler es una propiedad inmueble destinada generalmente para vivienda o giro comercial.

La Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos reconoce también el alquiler de “bienes muebles no fungibles” (art. 21) dentro del contrato principal. Los bienes muebles no fungibles son por ejemplo menaje de casa, pinturas o esculturas. Es decir, cuando alquilamos una propiedad para vivienda o para el giro comercial  con bienes muebles dentro de la propiedad.

Estos bienes muebles se deben individualizar dentro del contrato de alquiler y describir el estado en el que se encuentran al momento de ocupación de la propiedad por parte del inquilino.

¿Cuándo debo contratar Abogados de arrendamiento?

Usted debe contratar los servicios de Abogados de arrendamiento cuando va a alquilar una propiedad y necesita un contrato o cuando no se está cumpliendo el contrato de alquiler firmado.

El contrato de alquiler compromete a las partes en derechos y obligaciones recíprocos y regula entre otros los servicios de agua, luz internet, cable, establece el precio, el plazo, la responsabilidad derivada de terceros, reparaciones, mejoras, utilización del bien, inspección del bien, mascotas y demás asuntos relacionados.

Cuando el contrato de alquiler se incumple por cualquiera de las partes, la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos establece un proceso anterior a un Juicio, que implica notificar a la parte que incumple a que cumpla con lo pactado en el contrato, esto se conoce como intimación, por lo que la especialidad de Abogados de arrendamiento es necesaria.

¿Cuanto cuestan los Abogados de Arrendamiento?

El Decreto del Arancel de Honorarios de Servicios Profesionales de Abogacía y Notariado en Costa Rica establece un mínimo de Honorarios por diferentes trabajos en materia de Arrendamiento. Estos honorarios pueden variar según la sencillez o complejidad del contrato o de su extinción.

El diálogo y poder conciliar las posiciones de las partes en conflicto es la mejor vía en todo sentido, incluyendo el costo de los honorarios de los Abogados de Arrendamiento.

Si no se pueden conciliar posiciones y se debe acudir a los Tribunales de Justicia, los honorarios varían. Hay un arancel establecido por la materia que se va a litigar, en este caso el Arrendamiento; las Audiencias, Apelaciones, Reconocimientos Judiciales y demás asuntos que se tratan ya en un Juicio se cobran a parte.

Los Honorarios pactados con el cliente en caso de un Juicio de Arrendamiento generalmente se cancelan en dos tractos; la mitad al momento de presentar la demanda y la otra mitad al momento del dictado de la Sentencia.

Las Audiencias, Apelaciones, Reconocimientos Judiciales y demás asuntos, se cancelan el día de la diligencia.

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Licda. Cristina Mata Colombari.