Due Diligence:
El fundamento jurídico y el paso esencial previo al traspaso de propiedad en Costa Rica
Si usted está considerando comprar una propiedad y ejecutar un traspaso de propiedad en Costa Rica, el proceso de due diligence no es opcional: es una garantía de seguridad jurídica en su inversión. No basta con confiar en la apariencia del inmueble o en la buena fe de las partes; es indispensable verificar, con rigor técnico, cada aspecto legal relevante ligado a la propiedad.
El due diligence, se realiza en la etapa precontractual y debe mencionarse en la opción o promesa recíproca de compraventa de traspaso de propiedad en Costa Rica, es decir, se realiza de previo a la celebración de contratos definitivos (escritura de traspaso conocido como cierre).
En ocaciones, la información de las partes está desbalanceada y para comprender las posiciones de las partes en materia de un traspaso de propiedad en Costa Rica, que puede implicar una desigualdad informativa, se hace necesario el estudio previo de todo lo que está ligado a la propiedad que se quiere comprar.
El due diligence es un proceso de investigación técnica, que debe seguir sobre todo, la abogada del comprador, para cerciorarse de que, mediante la celebración de un contrato proyectado a futuro, se puedan satisfacer adecuadamente sus intereses. Cada vez este proceso es más importante.
El resultado del due diligence es determinante para la celebración del traspaso de propiedad en Costa Rica o en su defecto, la no celebración de dicho contrato de traspaso. El proceso de Due Diligence deja en evidencia posibles riesgos en el traspaso de propiedad en Costa Rica.
Admitiendo la creciente complejidad en las negociaciones contractuales como lo es el Traspaso de Propiedad en Costa Rica, se vuelve más relevante contar con un proceso estructurado y una formula adecuada, dirigida a verificar que el contrato futuro (la escritura de traspaso o cierre) es conforme con los intereses sobre todo del comprador.
Con la cantidad de asuntos que es necesario verificar, valorar y analizar para determinar las implicaciones y convenciencia de celebrar un contrato de compra venta o cierre, aumenta la necesidad de llevar a cabo procesos ordenados que permitan examinar la información correspondiente.
En términos concretos, el due diligence implica:
- La revisión del historial registral ante el Registro Nacional de Costa Rica para confirmar titularidad y detectar gravámenes (hipotecas, anotaciones, embargos, servidumbres).
- El análisis del plano catastrado y su concordancia con la realidad física.
- Factores ambientales asociados con el inmueble, particularmente importante en inmuebles destinados a usos comerciales o industriales.
- La comprobación del uso de suelo ante la municipalidad respectiva; y, cuando corresponde, la validación de que la propiedad no esté afectada por limitaciones ambientales o zonas protegidas.
- Pago de impuestos municipales y territoriales, así como tasas de la propiedad.
- Verificación o no de de la existencia de contratos de arrendamiento que afecten el inmueble.
- Verificar la disponibilidad de energía, gas, agua, teléfono, internet, fibra óptica, asuntos relativos a primas de seguro de edificaciones, avalúos, permisos, licencias y acuerdos que puedan comprometer la propiedad, o que, según la naturaleza de la propiedad, sean necesarios según el giro comercial o habitacional de la propiedad.
- Posesión del inmueble y usos de propiedades colindantes.
- La verificación de servicios al día como agua, luz, cuotas de condominio, actas de Asambleas de Condominio, pago de impuestos municipales y territoriales.
Entre otros.
Por todo lo anterior, omitir este proceso puede traducirse en contingencias legales, pérdidas económicas significativas o incluso la imposibilidad de inscribir correctamente el traspaso. Por ello, más que un paso previo, el due diligence es el eje sobre el cual se construye una compraventa, es decir, un traspaso de propiedad en Costa Rica, se ejecute de forma segura y jurídicamente sólida.
Si está considerando invertir en la compra de una propiedad en Costa Rica, no dude en contactarme para asesorarle y garantizar una inversión jurídicamente segura.
