Para nadie es un secreto que a raíz de la Pandemia Covid-19 las relaciones entre las personas han cambiado de forma drástica. Los alquileres y el Covid-19 provoca que en ocasiones los contratos de alquiler sean replanteados por lo que los abogados especialistas en contratos de arrendamiento y en Derecho Civil son fundamentales para readecuar las relaciones a la nueva realidad.
Contrato de Alquiler y el Covid-19.
Un contrato de alquiler se firma sobre la base de una realidad existente, es decir, sobre una posición donde se tiene seguridad de que las partes se comprometen a cumplir lo que se ha establecido en dicho contrato y dentro de las múltiples cláusulas está la del precio y la fecha en que el precio debe ser cancelado.
El no cumplir con el pago da derecho al arrendante a dar por terminado el contrato y poder solicitar si fuera del caso el pago de daños y perjuicios.
Sin embargo, ¿Cómo se procede cuando estamos frente a una circunstancia totalmente imprevisible e inesperada que cambia radicalmente las circunstancias de las personas? ¿Se puede replantear el contrato de arrendamiento o bien rescindirlo (dar por terminada la relación arrendaticia) de forma unilateral por el inquilino o arrendante?
Lo anterior es posible ante un caso de fuerza mayor como lo es una pandemia mediante la cláusula Rebus Sic Stantibus contemplada en nuestro Código Civil.
El principio Pacta Sunt Servanda implica que un contrato es ley entre las partes y se basa en la buena fe. Sin embargo cuando estamos en presencia de un evento inesperado y no previsible esto autoriza a que el contrato sea replanteado o terminado de forma unilateral.
Cuando nos encontramos ante una Pandemia con las consecuencias que ha generado el Covid-19 a nivel económico estamos ante un hecho inimaginable que al momento de la firma del contrato no se pensaba, es decir, no se contemplaba que las partes iban a ser víctimas del Covid-19 con las consecuencias que esto genera en la población; pérdida de recursos para los empresarios y de empleo.
Las partes al momento de firmar el contrato de alquiler no sabían que en el futuro sus finanzas iban a ser golpeadas por un virus. Si las partes hubieran podido prever la existencia del virus en un futuro y que este virus iba a dañar sus finanzas probablemente no hubieran firmado el contrato en los términos planteados.
Lo anterior autoriza que un contrato de alquiler sea modificado y que el principio Pacta Sunt Servanda (un contrato es ley entre las partes) ceda ante la cláusula Rebus Sic Stantibus. Debe comprenderse que la modificación obedece a un cambio drástico en las circunstancias del inquilino o del arrendante lo que permite que la relación arrendaticia sea cambiada por acuerdo entre las partes o por la voluntad de una sola de ellas y a falta de acuerdo el Juez es el que decide.
Cláusula Rebus Sic Stantibus.
El Código Civil de Costa Rica autoriza la modificación o extinción del contrato firmado con base en la cláusula Rebus Sic Stantibus.
La doctrina de la cláusula Rebus Sic Stantibus es básicamente la alteración de las circunstancias de las personas que provoca la modificación o la resolución de un contrato.
La alteración de las circunstancias ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato, y por supuesto es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes.
Es una condición necesaria para la aplicación de esta cláusula la imprevisibilidad del cambio de circunstancias, cosa que frente al Covid-19 era totalmente imprevisible, jamás pensada.
La crisis sanitaria provocada por la Pandemia hace que las relaciones de los alquileres y el Covid-19 estén afectando el cumplimiento de numerosos contratos inclusive bancarios, por lo que los sanos acuerdos entre las partes donde los intereses de cada uno se vean satisfechos en la medida de lo posible, es la mejor opción.
El Derecho es una disciplina dinámica que vive en constante evolución según lo que se desarrolla alrededor de las personas y las relaciones entre ellas. Los cierres que se han dado en casi todos los países del mundo ha afectado enormemente la economía de los países y de las personas y el Derecho tiene que ajustarse a esta nueva realidad.
Se puso en un péndulo la salud de las personas versus la economía. Siendo conscientes de que no existe economía sin salud y vida de las personas, la economía cedió en parte frente a la salud cambiando radicalmente la forma de las relaciones jurídicas entre los ciudadanos.
Cláusulas Modificables.
Básicamente las cláusulas que se modifican son las del plazo y el precio. Esta es una medida de carácter urgente y necesario para responder a la situación de los alquileres de vivienda, alquileres comerciales, préstamos bancarios y demás figuras en el contexto de evolución de la Pandemia Covid-19.
La Pandemia autoriza a la modificación o extinción del contrato de alquiler de vivienda o de local comercial en el tanto se demuestre que la baja de ingresos obedece a este evento inesperado.
El hecho generador para la modificación o extinción del contrato de alquiler es la Pandemia Covid-19 y la consecuencia es la afectación drástica en las finanzas del inquilino-arrendatario que hace que no pueda cumplir con el contrato firmado por una circunstancia de fuerza mayor.
O bien, en el caso del arrendante que a raíz del virus Covid-19 necesite el inmueble y quiere dar por terminado el contrato.
En relación al precio se puede negociar la reducción acorde con la baja en las finanzas de las partes por un período de tiempo o igualmente se puede negociar la rebaja del precio y que ese porcentaje de rebaja sea cancelado posteriormente cuando las finanzas sean las mismas que tenían las partes antes de la pandemia.
Todo depende de las necesidades y de la realidad de las partes del contrato.
Es legal incluir una cláusula Covid-19 en los contratos de alquiler?
Con base en el principio de Autonomía de la Voluntad las partes pueden pactar una cláusula que se puede llamar la “Cláusula Covid-19”.
Antes de la pandemia del Coronavirus o COVID-19 en el mundo, prácticamente ningún contrato de alquiler o bancario hacía referencia a las condiciones del contrato en caso de una pandemia, pero hoy día es un escenario nada descabellado y real.
Una cláusula de esta naturaleza es totalmente recomendable para ambas partes para tener clara la ruta a seguir y esclarecer el mayor número de dudas al respecto.
Siempre es beneficioso que un contrato de alquiler en relación al Covid-19 sea lo más específico posible para acordar todos los supuestos en caso de contagio por parte del inquilino o arrendante.
En una ‘cláusula COVID-19” se puede determinar que el inquilino está en la obligación de cumplir con todas las recomendaciones del Ministerio de Salud, o bien, autorizar la cancelación del contrato de alquiler sin penalización para tener la vivienda o el local comercial disponible.
Es totalmente recomendable incluir esta cláusula en los contratos de alquiler y el Covid-19 para que las partes tengan un escenario de actuar de forma más libre, justa y equilibrada derivado de lo que el virus puede provocar en las relaciones arrendaticias.
Somos una firma de soluciones integrales, puede hacer su consulta gratuita en los medios de contacto.
Licda. Cristina Mata Colombari.
